Сергей Костецкий: Инвестиции, как средство вложения капитала в недвижимость, ушли с рынка

На сегодня в столице отделами продаж строительных компаний выставлено на реализацию более 40 тыс. квартир. Это и есть те реальные предложения от застройщиков, по состоянию на середину декабря 2017 года. Количество сделок на первичном рынке составляет меньше тысячи в месяц. Это говорит о том, что рынок находится в стадии перепроизводства, отсутствует платежеспособный спрос, а застройщики продолжают строить просто по инерции.

Новое жилье, с одной стороны, вроде бы и продается, но с другой – ценовой выбор предложений просто колоссальный. В то же время число покупателей, желающих инвестировать в недвижимость, заметно поубавилось.

По мнению экспертов, на первичном рынке продолжается надувание мыльного пузыря. На вторичном рынке, та же самая ситуация.  Количество сделок на протяжении всего 2017 года может чуть больше (процентов на десять) в сравнении с 2016 годом, но сами суммы сделок в денежном эквиваленте намного меньшие, чем в минувшем году. Это говорит о том, что рынок недвижимости стагнирует.

«В некоторых новостройках, после их сдачи в эксплуатацию, остаются 70% непроданных квартир. Эти квартиры пытаются распродавать в течение нескольких лет. Застройщики выставляют их на продажу, и квадратные метры продаются по чуть-чуть. Но за это время появляются новые квартиры, и количество предложений на рынке постоянно растет. Все мы понимаем, почему были смарт-квартиры, потому что банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тыс. грн. Многие бывшие вкладчики до копейки выплаченные им деньги вкладывали в недвижимость. Таким образом, с 2014 года количество покупаемого, так называемого дешевого жилья, росло», - поделился своими мыслями со СтройОбзором аналитик консалтинговой компании «SV Development» Сергей Костецкий.

Что происходит на рынке сейчас: банки перестали массово разоряться, и население начинает потихоньку снова размещать свои денежные накопления на депозитах. Почему вкладывать заработанные средства в недвижимость с точки зрения инвестиций, или сдачи в аренду людям становится неинтересно. Причина одна, - коммуналка и налог на недвижимость увеличивается постоянно, а арендная плата, в денежном эквиваленте, падает.

«Это говорит о том, что срок окупаемости квартиры, а человек покупает ее с целью сдачи в аренду, постоянно растет. Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции, как средство вложения капитала в недвижимость ушли с рынка. На первичном рынке остались только те конечные покупатели, которым действительно нужно жилье. Вкладывать в недвижимость с целью не заработать, а просто, как в стабильные инвестиции, уже неинтересно», - отметил аналитик консалтинговой компании «SV Development».

Нельзя отрицать и тот факт, что квартиру в новостройке, которую строительная компания выставляет за 30 тыс. долл., если сейчас продать не удастся, никто уже по такой цене в следующем году не купит. Да еще налог на недвижимость нужно заплатить. Если человек захочет эту квартиру продать в течение первых трех лет, то ему к тому же придется заплатить - 8,5% налог. Сделав инвестиции в 30 тыс. долларов, через год, через два человек получит - 25 тыс. долл. а в худшем, - 20 тыс. долл.

«Это убыточная инвестиция, даже если брать на стадии фундамента. Если мониторить рынок, вы обратите внимание, как менялась динамика цен на жилье. Застройщики, которые начинали продавать квартиры пару лет назад на стадии фундамента по 118 -120 тыс. грн., сейчас, когда эти квартиры уже введены в эксплуатацию, продают за те же деньги. С учетом инфляции, колебаний курса доллара, люди, те, которые инвестировали или думали перепродать, они просто-напросто остались в убытке, или в большом проигрыше. Что больше всего расшатывает рынок недвижимости? На мой взгляд – это постоянные колебания курса валют. Рынок и так «лежит». Если курс гривны не зафиксировать, то крах рынка недвижимости неизбежен», - подытожил Сергей Костецкий.