У Києві за 2024 рік побудовано 34 тис. кв. м нових офісів
Ринки 26.02.2025 12:45
Загальна пропозиція офісних площ у Києві збільшилася у 2024 році на 34 тис. кв. м, або на 4% - до 2,26 млн кв. м, повідомили агентству «Інтерфакс-Україна» у пресслужбі CBRE Ukraine. Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, у 2024 році було введено в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 тис. кв. м), Heritage (13,3 тис. кв. м) і Stoic (4 5 тис. кв. м).
Темпи введення нових офісних площ минулого року стали найнижчими з 2017 року. Серед ключових чинників, що обмежують девелоперську активність, у CBRE Ukraine виокремили ризики безпеки та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили.
При цьому активність орендного ринку підвищилася: обсяг річного валового поглинання склав близько 129 тис кв.м (+42% р/р).
«Примітно, що обсяг поглинання у 2024 році відповідає рівню 2020 року і залишається лише на 4% нижчим за показник 2021 року, відображаючи майже повернення до довоєнних ринкових умов», - зазначила старша директорка департаменту офісної нерухомості та роботи з орендарями CBRE Ukraine Ганна Сильвестрова.
У структурі валового поглинання переважали невеликі угоди площею 200-500 кв. м, тоді як великі транзакції понад 4-5 тис. кв. м були поодинокими, хоча кілька значних угод підтримали ринок. У структурі за сферами бізнесу домінували компанії ІТ і телекомунікацій з часткою 25% (-26% р/р), за ними - публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).
Переїзди продовжували лідирувати за типом угоди з 38% (-20 п. п. р/р), зросли до 25% (+15 п. п. р/р) угоди з виходу на ринок.
«Якщо в довоєнний період переїзди здебільшого були зумовлені закінченнями терміну дії договорів оренди або розширенням/скороченням штату, то нинішні ринкові умови призвели до структурних зрушень, що дало можливість компаніям, які раніше не були користувачами професійних офісних приміщеннях, переїхати до об'єктів А і В класу. Ця тенденція привернула нових орендарів у райони, де раніше переважали великі корпоративні компанії, підкреслюючи цим зростаючу доступність якісних офісних приміщень», - говорить Сильвестрова.
Середня вакантність на ринку офісної нерухомості знизилася на 2,7 п.п. з початку року до 22% р/р. Це стало першим значним річним приростом заповненості, починаючи з довоєнного 2021 року (коли вакантність була на рівні 14,1%).
Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в нових об'єктах, деякі з яких майже повністю вакантні, а також у менш якісних будівлях, зазвичай розташованих за межами ЦДР. Показово, що вакантність у класі В значно знизилася до 22,1% (-5 п. п. від початку року), здебільшого завдяки переїзду орендарів із непрофесійних об'єктів. Водночас вакантність в офісних приміщеннях класу А на кінець року залишалася стабільною на рівні 22,7%.
Ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Запитувані орендні ставки в об'єктах класу A і B коливалися в межах $16-22/кв.м/міс і $8-15/кв.м/міс відповідно.
Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих об'єктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення. Ринок переважно повернувся до стандартних 3-5-річних договорів оренди з більш гнучкими умовами, включаючи опції дострокового виходу з договору. Однак у деяких випадках все ще існує практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін.
«Ми очікуємо, що орендна активність має зберегти позитивну динаміку у 2025 році, сприяючи подальшому зростанню заповнюваності офісів. Орендарі й надалі орієнтуватимуться на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як об'єкти, які не відповідатимуть цим вимогам, і надалі стикатимуться з проблемами заповнюваності», - каже Сильвестрова.
За її словами, за відсутності значних безпекових або економічних потрясінь ринок готовий до поступового, але стійкого відновлення, особливо з урахуванням широко очікуваного завершення воєнних дій у 2025 році.
CBRE зі штаб-квартирою в Далласі (США) є найбільшою у світі консалтинговою та інвестиційною компанією у сфері комерційної нерухомості, дохід якої 2024 року становив $35,8 млрд. Акції компанії CBRE Group Inc. торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.
Український офіс CBRE відкрито в січні 2008 року і він є частиною афілійованої мережі компанії. У 2023 український офіс розширив свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova.
