Каменные джунгли: куда движется рынок жилья

За первое полугодие в Украине было построено жилья на 25% больше, чем в прошлом году, а рост введенного в эксплуатацию жилья вообще составил 56%.

Строительную отрасль уже называют локомотивом украинской экономики - именно она повлияла на ее рост в первом полугодии. Впрочем, не все видят достаточно поводов для радости.

Так что же на самом деле происходит на рынке жилой недвижимости, НВ Бизнес спросил отраслевых экспертов.

Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины

На сегодняшний день из 200 построенных квартир, в лучшем случае, продается 20. Сейчас мы наблюдаем большое количество введенного в эксплуатацию жилья и отсутствие или очень слабое желание покупать это жилье у населения, которое просто не имеет на это средств. Потому что общая платежеспособность населения значительно ухудшилась по сравнению с тем, что было 3 года назад, и гораздо ухудшилась, по сравнению с тем, что было в 2007 году. Поэтому приведу цифры. В 2007 году количество сделок купли-продажи было 760 тысяч. А сейчас их ровно в два раза меньше. Это привело уже к тому, что мы наблюдали за прошедшие 9 месяцев, где-то порядка на 7% снизилась стоимость квадратного метра.

На мой взгляд, сегодняшний бурный рост строительства больше похож на мыльный пузырь. Этот строительный бум связан с тем, что последние три года определенная прослойка людей, которая больше относится к чиновникам, мешками несла деньги в компании-застройщики. Можно посмотреть декларации чиновников, которые имеют по 20 квартир и не стесняются это декларировать. Они не сделают, безусловно, погоду на рынке жилья, но они влияют на ситуацию. То есть застройщики строят. А как они это будут продавать?. Кто знает. Потому что зайдя в проект и выйдя с него – это как минимум три года.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора компании ТММ

То, что происходит на столичном рынке, я бы назвал это простыми словами - это превышение уровня предложения над уровнем спроса. При коэффициентах 1:5 или 1:10 - это называется кризисом перепроизводства. И ничего страшного в этом нет. Когда вы приходите в какой-то магазин и видите обилие товаров одного и того же типа, вы как покупатель можете что-то выбрать: дороже, лучше, больше. Как правило в таких ситуациях итогом будет являться то, что те девелоперы, которые развивают свои проекты, не сильно углубляясь в текущие потребительские настроения, строят одинаковое, дешевое, малогабаритное жилье, со временем у них покупать станут хуже.

Те девелоперы, которые развивают свои проекты скурпулезно, всегда будут на высоте, такие проекты всегда будут пользоваться популярностью и высоким спросом. То есть спрос перераспределится на те объекты, которые по совокупности своих характеристик будут более интересны покупателю. С другой стороны, если посмотреть на качество украинского жилья, можно прийти к неутешительным выводам о его годах постройки, ветхости, коммуникациям, неудобствах во дворе и так далее. Жилой фонд нужно менять. И мы даже еще не вышли на те темпы, чтобы поменять тот жилой фонд, который не просто морально устарел и с годами обветшал, а который в действительности находится в плачевном аварийном состоянии.

Владимир Тимочко, управляющий директор по прямым инвестициям инвесткомпании Dragon Capital

Это довольно визуальный эффект. Поскольку рядовые жители видят строительство жилых домов. А на самом деле, несмотря на статистику, можно сделать вывод, что возобновляется строительство в первую очередь в инфраструктурных отраслях и в нежилых секторах. Я понимаю, почему некоторые эксперты называют эту динамику мыльным пузырем. Но все-таки с этим не согласен. Поскольку в абсолютном выражении объемы нового строительства в Украине находятся на очень низком уровне. И тот рост, который сейчас происходит, я бы скорее назвал отскоком ото дна.

В Украине есть потенциал на долговременный рост подобными темпами, как сейчас. Действительно есть особенность украинского рынка в том, что многие инвесторы строят жилые дома за счет доходов от продаж квартир в еще не построенных домах, то есть за счет денег населения - это не единственный способ создавать что-то новое в нынешних условиях. Но все равно объем строительства в абсолютных выражениях достаточно низкие.